まず最初に・・・
この記事がスマホから見ると変に改行されてて
見辛いって最近初めて知りました。
SNSを全くしていない素人なので、生暖かい目で見てくださいね。
そして今回も字が多くて ←また青木店長につまらんって言われそうですが・・
すいません・・
ある日突然、お金の事故（リスク）を軽減する為にも・・・・・・
ご興味あれば・・・
最後まで読んで頂くと嬉しいです！！
最近よくお客様に言われます・・・
『土居さんってアパート建てててお金持ちですね！』
・・・・・
へっ！？
違いますよ！！！！！
やっぱり世の中にはこういう誤解ってあるんですね。
今回の記事は先日ご契約頂いたA様のご紹介も含め、
賃貸経営＝必ずしも お金持ちのする事ではない！
という事を皆さまに分かりやすくご紹介したいと思います。
まず、僕が何故アパートを建てたかというと・・・
遡る事10年程前・・・・・
父 『ワシ生活しんどいけん、小遣いくれや！！』
私の家族ですが・・
父 ・・・ 戦中生まれ、ずっと職人一筋
母 ・・・ 私が中学の時に他界
土居 ・・・ 長男
次男 ・・・ 東京在住
三男 ・・・ 職人
ようは国民年金だけでは生活しんどいから
まともに頼れそうなのが僕だけって事です・・・・
僕 『そんな余裕ないし無理やし！！』
恥ずかしながら親不孝モンです。
僕 『この前の土地売ったらええやん！！』
さらに輪をかけた親不幸モンです。
僕で15代目になる古い家ですが、先日代が途絶えた分家の
土地が相続によって父名義になっていました。
父 『今売ったら損するし嫌やし！』
そもそも相続で手に入った土地なので、損とか得とかないのですが、
バブル期の値段と比較すると、もちろん安くなっていますよね。
そんな事は戦中生まれの父に言っても理屈は通りません・・・
僕 『それじゃあアパートでも建てたら！』
所謂、私的年金にする為です。
父 『ワシ、借金しとうないし・・・・』
この子にあってこの父です。
皆さんもこんな事言われた事ないですか？
景気が良い時（金利が高い時）を経験している
世代は車も家も金利が高かった（公庫でも5.5％）ので
借入＝借金＝悪 という刷り込みができてしまっています。
僕 『しゃ～ない！ 僕が建てる！！』
ご理解頂きましたか？
（不安ですが・・・）
まとめると・・
土地は父名義で僕の事業（アパート）を建てるという事は
土地を賃貸借にしてアパート収入を借地代として
父に支払う事ができる という事です。 （もちろん経費として）
その結果・・・・
父 ＝ 何の苦労もなく 安定収入（借地代） が入る
土地の固定資産税 ＝ 更地で高かったのが1/6になる
僕 ＝ 一応親孝行 かつ所得税・住民税が安くなる
（詳しくは以前の記事をご参照ください）
という事で僕にはビタ一文たりとも
賃貸収入がなくても結果的には皆んなが助かるという図式です。
ちなみにですが・・・・・
フルローンです！！！
（頭金は○十万だけです）
相続税対策で賃貸経営をされる方は皆さんほぼフルローンです。
（先日72歳のお客様にご建築頂いた際もフルローンでした）
そんな歳でも借入できるの！？
っていう素朴なギモンもあると思います。
住宅ローンは 『自分が住むために自分が払う』 ものですが
アパートローンは 『他人が住むために他人（家賃）が払う』
という違いがあるからです。
① 適正かつ健全な経営計画か
② 担保評価（土地・建物）があるか
がキーワードで、本人様のご年齢や属性はその次になります。
脱サラしてお店をしたい（＝借入したい）って時と似ていますよね。
現金資産は分配できますが、1つの土地を分配する事はできません
（分筆したり持分を分配する事はできます）
但し持分の分配はあまり好ましくありません。
（即座に売却するなら良いんですが・・）
例えば・・・
ご兄弟で土地の持分を1/2ずつにすると・・・・・
どちらかが何か建てる （＝借入する）
↓
もう1人も担保提供者（連帯保証人）になってしまう。
↓
当然嫌なので、結果何もしない （放置する）
や
ご兄弟が亡くなる
↓
下の代が相続する （従兄弟同士になる）
↓
さらに下の代が相続する （ほとんど他人に近くなる）
↓
人数が多くて売る事すら同意が得にくい
（普段連絡なんか取らない人同士ですからね・・）
先日、3世代相続登記を放置されていて
相続人が31名いる土地がありました。
こうなってしまっては全員探しだしてお金で解決するしか
方法はありません。 （当然時間と労力がかかります）
話は元に戻りますが・・
相続税対策は借入（マイナス資産）を作る為に現金を持たれている方でも
フルローンの場合がほとんどです。 （詳しくは以前の記事をご参照ください）
そんな状況と似ているのが先日ご契約頂いたA様でした。
A様とは11年前に自宅の建替でお話していましたが、
諸般の事情で建築計画が延期になっていました。
それでも僕じゃないと解決できないと言って、わざわざ僕を訪ねて頂き
本当にありがとうございました。
この仕事していて1番嬉しい事です！！
さすがに11年も経てばお互いの状況も変わっています。
（僕も当時は爽やかで笑顔素敵な20代でしたが、 ←自分で言う奴
今となっては、いらない油が溢れてしまうメタボな40代です）
A様も・・・・
同居されていた今のお住まいの土地・建物を相続した事。
子供さんも皆さん独立された事。 （社会人になられました）
それを機に建替（大正時代に建築した家）を決意されたのです。
人生80年と考えれば、それでも残り30年・・
今のお住まいで暮らすのは無理とのご判断でした。
じゃあ建替して めでたしめでたし・・・
だけじゃなかったんです！！
ご自宅を相続されたほぼ同時期に奥様方のご親戚から
ご親戚の土地・建物を相続されていました。
（他にご親戚がいない為）
ご親戚は農家だったので、ある日突然・・・・
主婦の奥様が・・・・・
大農家！！
になってしまったんです。
（全て足すと約1500坪・5反になります）
当然奥様は普通の専業主婦です。
農業経営はしたくてもできません。
さて・・・ どう解決するか
・・・・・
この流れは・・・
『詳しくは展示場にてご説明差し上げます！』
（ほら！いつものパターンがきた）
って言われそうなので、少しだけご紹介致します。
まずは全ての土地・建物を整理します。
① そのままにする土地 （引き続き近くの農家に田んぼ作ってもらう）
② 売却する土地 （主にご親戚が住まれていた自宅の土地・建物）
③ 何か建てる土地 （子供さんの為にも相続税対策としてアパート建築）
今回の相続は基礎控除の縮小前（縮小は平成27年から）なので
相続税は発生しませんでしたが、元々のお住まいとご親戚の財産を
相続した以上、今度子供さんが相続される際は計算上、間違いなく
相続税が発生してしまいます。
当然全て売却という手段もありますが、
売却した場合は譲渡税が発生します。
そこでご提案したのが上記のように資産を整理し
無理なくご自宅を建替えて、かつ相続税対策もする
という内容でした。
売却と簡単に言いますが、やはり思い出のある土地！
ご先祖が苦労して作った財産を手放すのは偲び難いものがあります。
だからと言って相続税も払いたくはないですよね！
何となく 『私には関係ない』
って思われている方も多いかとは思いますが、
今土地を買ってマイホームを建築される方が
非常に多くなっています。
ご夫婦それぞれのご実家を相続したら・・・・
なんて、ちょっと気になる方はご相談してくださいね。
もちろん賃貸経営は事業です。
建てたらダメ！！
って場合もありますので、その際は遠慮なくお伝えしています。
最初の記事でもお伝えしましたが、僕が経営している経験も元に
客観的にご提案させて頂きますからね。
一括借上・家賃保証・・・・ なんて美味しそうな話もありますが、
（セキスイハイムも一応ありますが・・・・・）
キレイな華にはトゲがあり
美味しい話には裏がある！
って事もお伝えしますからね。
（僕のアパートは保証してもらっていません）
という事で・・・
あまり突っ込んだ話は書けないので・・・
『詳しくは展示場にて・・・』
今治展示場（2014年6月 3日 11:35）
